FIBRAS PARA CRECER

Entrevista con Alberto Chretin, director general de Terrafina

Ariel Ruiz Mondragón

FIBRAS PARA CRECER
La reubicación de las empresas manufactureras en México es inseparable del crecimiento de los parques industriales y shelters. Tres empresarios nos hablan del papel fundamental de dichos desarrollos inmobiliarios y administrativos para el asentamiento de las industrias, tanto manufactureras como de otros sectores, por ejemplo, el aeroespacial.

Los Fideicomisos de Infraestructura y Bienes Raíces (FIBRAS) son, a decir de Alberto Chretin, director general de Terrafina, “uno de los instrumentos estructurados que se legislaron hace unos tres o cuatro años con el propósito principal de, por un lado, darle un enfoque un poco más académico a los desarrollos inmobiliarios y, por otro, darle oportunidad al público de invertir en un instrumento que tenga como base los bienes raíces, porque estos son inversiones con mucha solidez y estabilidad, pero que hasta cierto punto habían estado limitados a gente que tenía mucho dinero”.

Justamente por estar ya en la ley, por cumplir con toda la normatividad de una empresa pública, además de que están sancionados por la Bolsa Mexicana de Valores, los FIBRAS dan una gran certidumbre a la inversión.
Otro aspecto que les da ventajas, afirma Chretin, es que “están respaldados por bienes raíces que tienen contratos de arrendamiento a largo plazo con una vida útil muy larga y que tienen contratos de arrendamiento con empresas que garantizan sus pagos. Constituyen un portafolio que está administrado por profesionales de los bienes raíces, por lo que no solo se tiene la certidumbre de estar colectando las rentas sino que hay posibilidades de crecimiento si se hacen más desarrollos con los mismos inquilinos. La estrategia de crecimiento también incluye adquisiciones que pueden hacer crecer más el portafolio”. Así, los FIBRAS no solo hacen sólida la inversión sino que también dan mayores oportunidades de crecimiento a las empresas.

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Ese tipo de fideicomisos implicaron un cambio en el mercado de bienes raíces, que Chretin describe de la forma siguiente: “Por muchos años, los desarrollos inmobiliarios industriales estuvieron en manos de empresarios, principalmente locales. Eran compañías que se dedicaban a la promoción y atracción de inversión y que, como un negocio complementario, se dedicaban a los bienes raíces. Eran empresas que tenían un terreno, construían un edificio, se lo rentaban a alguna empresa y así empezaron a hacer un portafolio.

Los FIBRAS no solo hacen sólida la inversión sino que también dan mayores oportunidades de crecimiento a las empresas

“A partir de 2001 o 2002 vinieron inversionistas institucionales que comenzaron a participar en este tipo de desarrollos haciendo un proceso de alianzas con desarrolladores inmobiliarios locales y lograron incrementar la velocidad de crecimiento de la industria. Así se le dio un poco más de formalidad a estos desarrollos. A medida que pasaba el tiempo también se fueron consolidando algunos de estos portafolios, lo que ha permitido la llegada de empresas más grandes. Después, en 2010-2011, cuando se legisló para la creación de los FIBRAS, se comenzó a hacer la consolidación de estos fideicomisos”.

Quien también fue secretario de Economía del estado de Chihuahua señala que desde un primer momento estos fideicomisos comenzaron a tener otro papel relevante: “Los desarrolladores inmobiliarios industriales en México tienen la característica de que son muy proactivos en la promoción de atracción de inversión porque, antes de vender los parques industriales o una nave, lo que se está vendiendo en el extranjero es la competitividad de México: resaltan que la mano de obra mexicana ha tenido éxito probado y que se ha incrementado el valor agregado de los productos que se fabrican en el país, por ejemplo. Hace 30 años a lo mejor se trataba de cuestiones textiles o automotrices, pero hoy hacemos desde dispositivos médicos hasta aviones. En nuestro portafolio tenemos como inquilinos a compañías globales de aviación”.

Orígenes

En el mercado de bienes raíces de Estados Unidos participó la compañía de seguros Prudential, que desarrolló un portafolio de cerca de 20 millones de pies cuadrados con dos fondos de pensiones americanos. Al respecto, explica Chretin: “Eran fondos cerrados, es decir que tenían un periodo de inversión, uno de estabilización y otro de salida. Estos fondos se acabaron en 2001-2002, y en 2009 tenían ya un compromiso de salida. Como una opción para la salida a los fondos originales, Prudential creó este FIBRA, que salió a bolsa, y con esos recursos se les pagó a los inversionistas iniciales. También nació Terrafina con un portafolio de 20 millones de pies cuadrados, 132 propiedades en 25 ciudades de seis estados de la República mexicana”.

Fue con ese portafolio que Terrafina inició una estrategia de crecimiento relacionada con las adquisiciones, con el desarrollo de sus propios terrenos y con el crecimiento orgánico (el incremento en ocupación) del portafolio. Así, hoy tiene participación en 25 mercados estratégicos: 60% de sus propiedades están en el norte, donde destacan Tijuana, Ciudad Juárez, Chihuahua, Monterrey y Ramos Arizpe; en El Bajío tiene presencia en San Luis Potosí, Querétaro y Guanajuato, mientras que en el centro resalta su posición en Cuautitlán Izcalli y en San Martín Obispo.

Para el avance de los desarrollos inmobiliarios industriales Bancomext tuvo un rol determinante. Hoy por hoy es el catalizador para que la banca internacional siga apoyándolos

El también presidente del Consejo de Terrafina destaca que los dos elementos de la economía mexicana que son los principales motores de la demanda son la manufactura para exportación y la logística y distribución. Setenta por ciento de las propiedades de Terrafina están en la manufactura para exportación con empresas extranjeras que ofertan en Norteamérica, entre las que se cuentan Delphi y Caterpillar, así como otras que dan servicios especializados en logística.

Enorme fortaleza

Para el avance de los desarrollos inmobiliarios industriales, estima Chretin, Bancomext tuvo un rol determinante “en el momento más crítico, y lo hizo con contundencia y convicción. Hoy por hoy es el catalizador para que la banca internacional siga apoyándolos de manera importante”.

Chretin añade al respecto: “En un principio estos buscaban financiamiento del extranjero, como ocurría con el contrato de arrendamiento, para el cual los mismos desarrollos inmobiliarios buscaban descontarlo con un banco extranjero, y después también comenzaron a participar algunas instituciones internacionales. Bancomext tuvo la enorme fortaleza, hace unos siete u ocho años, de realizar un trabajo muy interesante de investigación de lo que estaba sucediendo en este mercado. Llegó a la conclusión de participar como prestador de financiamiento a esta industria, con un amplio conocimiento de cómo se llevaba a cabo.

“Bancomext empezó a participar, y creo que lo hizo muy bien. Hace 20 años a lo mejor un crédito de esta institución era muy tardado, tenían que darse muchas autorizaciones, pero el Banco buscó el nicho en el que podía participar y los procedimientos que fueran ágiles. También hizo un trabajo de identificación de las mejores prácticas a nivel mundial y acuñó un proceso de cómo hacerlo. Así empezó a apoyar a un desarrollador con éxito, y después a otro.

“El hecho de que un desarrollador logre un apoyo de Bancomext incita a que otras instituciones financieras también participen. El valor de un banco en sí es importante, pero tiene mucho más si es catalizador de más créditos, que es lo que estamos viendo. Si bien es cierto que la banca internacional participa mucho aquí, que tengamos también a una institución de banca de desarrollo como Bancomext participando le da certidumbre a otros bancos para que también lo hagan. Creo que Bancomext se ha distinguido por tener esa visión y esa convicción de ser una banca de desarrollo que está impulsando empresas que, hasta cierto punto, también son parte de la infraestructura para atraer más inversión”.

Futuro en expansión

Entre los principales desafíos que existen en nuestro país para los desarrollos inmobiliarios industriales, Chretin (quien de 2009 a 2010 fue presidente de la Asociación Mexicana de Parques Industriales) pone énfasis en el área de logística y distribución: “Con todos los avances que ha habido en la tecnología de comunicación y en transporte, creo que el reto que tenemos es que ubiquemos los lugares en donde se pueden hacer centros de logística y distribución multimodales, y que incrementemos la velocidad con la que podemos despegar el capital para hacerlos”.

Sin embargo, el director general de Terrafina también menciona algunos otros problemas, como la adquisición de la tierra y los permisos para hacer edificios.

Para concluir la conversación con Comercio Exterior Bancomext, Chretin explica que Terrafina está muy bien posicionada para implementar un programa de crecimiento en adquisiciones. Tiene una propuesta integral para los posibles vendedores de portafolios, ya que no solo ofrece comprar el portafolio sino también contratarlos como property managers. Además, realiza coinversiones con los mismos desarrolladores para seguir creciendo.

Terrafina cuenta con 185 hectáreas en donde desarrolla sus propiedades. Añade Chretin: “Estamos incrementando la ocupación de nuestro portafolio de manera importante, y aumentando las expansiones con nuestros inquilinos”.

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